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楼盘变相降价佣金上调!济南楼市只涨不跌的博傻时代过去了!4种

2021-09-09 12:40   编辑:admin   人气: 次   评论(

  www.etfoi.com,原标题:楼盘变相降价,佣金上调!济南楼市只涨不跌的博傻时代过去了!4种降价操作你要知道!

  都说农民伯伯是看天吃饭的,而房地产行业则是看政策吃饭的。今年上半年我曾写过《不要乐观的走进济南楼市下半场。》,认为下半年的济南楼市不会太好。

  进入8月以后,楼市就这么一下子凉了下来,有季节的原因,更是政策的因素。下半年政策上的利好已经完全没有了,想要销量好,开发商以价换量仍然是主旋律。毕竟上半年,济南很多楼盘的房价上涨了不是一点半点,下半年要想冲刺任务,开发商需要向市场让利。

  8月底9月初,济南上周有不少楼盘加推,结果去化率都不太理想,远未达到销售预期。具体楼盘就不提了。顺销的楼盘,流速也很慢,这个节奏下去,部分楼盘降价早晚的事。

  种种迹象表明,这一轮楼市高峰期已成过去时,进入到8月,汾酒博物馆:见证酒文化的“传承,济南楼市热度突然就下来了。所以啊,在定价时切勿再按房企的美好时代出牌,一定要先摸清市场,衡量衡量蓄客的成绩。

  假如开盘成绩不理想,在如今市场下,除了供求关系外,必然是定价出了问题!什么是合理定价?不是你大笔一挥,挽个圈圈就是房价,得由市场说了算。

  我们之前有一个观点:开盘当天销售60%是比较合理的,销售80%就定得非常棒。如果销售80%以上,就证明价格定低了,往往会产取战术性捂盘。如果开盘当天销售60%以下,这房价就定高了,自己就会陷入被动局面。

  然而上周多个楼盘整体去化率不到30%,这个数据可以说是相当惨烈。其中一个很关键的因素就是,经过上半年的涨幅,济南部分楼盘的房价已经涨上来了,量价齐涨的现象,在接下来肯定无法实现了。

  当全国性的土地流拍成常态,购房者观望情绪日益浓厚的时候,房企最好的营销方式就是以价换量。

  其实从8月初的房企互撕、中介火拼、全民营销开始,济南楼市的拉开了以价换量的序幕。

  有嗅觉灵敏的开发商,已经意识到这一点,于是就有了7、8月份不少楼盘用特价房、抵款房的方式变相降点价促销,用尽早尽快的手段变幻策略、抢占市场,赢得主动。个人认为,很多后知后觉的开发商会在10月初开始,大规模的集中让利促销,届时可能有捡漏机会!

  房地产市场化走了20几年,市场已经十分理性,购房者已经非常理解,商品房嘛,既然是商品,就有涨有跌,只要不是暴涨暴跌,购房者也能理解和接受。往往出现“房闹”的,还不是房价,而是房子的质量问题、烂尾问题、开发商的诚信问题!

  对于自住的买家:买在离自己上班通勤时间近的地方为最好,但还要综合考虑各方面的因素:居住环境、商业、学校、交通、医院等;还要看是否是刚开始建设的新区,这样的新区基础配套设施至少要8-10年才能全部完善。如果是最早买入的,居住的体验不会很好。

  对于投资的买家,闭着眼睛买房就能赚钱的年代已经过去了,所以你要用心的去分析哪里是值得投的?而且还要做好长期持有的准备。

  从17年下半年买房的投资客全部都在亏损中,不仅房价跌了,马上出手的话银行利息和税费都是一笔不小的损失,损失率在20%左右;如果连首付款都是用尽各种杠杆得来的,现在损失率在40%左右。有多少家庭加大杠杆买房,有尽各种信用卡、网贷等等,负债率是家庭财产的百分之几百,本想搏一次就可以爆富进阶。只可惜!这个世界的所有不劳而获都与我们无关,于是栽了!

  是的!楼市最疯狂的时候就是气数快尽的时候,物极必反!乐极生悲!再来回想15-16年全民疯狂炒房的情景,还历历在目,而现如今以是物是人非事事休,另一幅天地了。

  没有永远上涨的价格,涨到一定的程度会回头、波动调整、在抬头往上冲,涨涨跌跌,反反复复才是真实的市场。

  我们要反思的是:20年房价上涨神话破灭了,如果你是在楼市最高峰进入的普通投资客,目前还在套牢中,当时在做决策的时候你做错了什么?

  很多人是不善于从自己身上找原因的:怪中介、怪开发商无良,宣传虚假广告、鼓吹房价会永远上涨。说自己是因为听信中介、开发商才买的。好吧!这真的是主因吗?

  冷静下来想想,当时不是你看到全民炒房都赚钱了,房价月初与月尾相比就能多赚好几万,觉得太疯狂了,世上还有比买房子更容易赚钱的事?于是不是身怕自己买不到抢着出手而买的?!所以,请认赌服输!成年人要对自己的选择负责。

  当时决定你选择这里的原因有哪些?规划好?前景好?正在建桥修路?只能买得起这里?还是中介只带你看了这里?其实当时的你可能并没有做错太多,你所有的决定只是依靠经验和惯性思维,而这次却出现了失误。为什么?

  其实看不懂大趋势才是主因;其次是已经被疯狂的市场麻痹了大脑,变得盲目的自信。当时的你只想要尽快上车不要错过这个月的涨幅就行,而不会去想如果市场发生逆转,你的这个选择是否经得起考验?

  如果不出意外,接下来我们会看到济南很多楼盘开始上调分销佣金。据我们了解,目前济南很多楼盘的佣金,特别是改善盘,已经上调至2019年的高水平。现在很多人买房过于看重优惠,而忽略了一点,购房者买房应该是最大范围内筛选适合自己的楼盘,而不是看优惠多少。

  到最后,分销的最终目的是为了快速去化,如果收效甚微,开发商只能开始“割肉”。济南楼市很多楼盘将会上演各种花式变相降价。

  第二种:老带新。充分发挥已经成交的老业主进行销售,是目前一些楼盘在做的,有的给老带新成交的是2-3年的物业费,有的送的是购物卡,有的直接给现金。

  第三种:全民转介。不管是谁,只要能带来成交,都给佣金,有的给的是现金,有的是购物卡等,每套房子转介成交后的转介费从3000元到20000元不等,个别高端豪宅甚至给出了5万元以上的转介费。

  第四种:特价房。直接降价会引起老业主的不满,所以有的楼盘就借用中秋、双十一这个全民买买买的节日拿出一定量的房源作为特价房,以此进行促销。

  从目前来看,上述四种方式中的第二种、第三种方式相对来说稳妥一些,而第一种、第四种方式变相降价容易引起老业主的不满。目前,济南已经有个别楼盘最新推出的房源实际成交价格低于此前成交的价格,估计之前买房业主的情绪正在酝酿中。

  而这,不会只是个例。可以预见,下半年市场上会出现越来越多开发商通过一些“变相降价”的营销手段来促进成交。我们不妨拭目以待。

  随着济南楼市趋于理性,市场的平淡让不少开发商步步为营。许是出于业绩指标的考虑,亦或是担心市场继续转冷后,高价地扎堆入市,在一些库存量大的板块形成激烈竞争。

  开发商为了吸引客户,各显神通。搞起了分销,玩起了促销……然而,楼盘打架,买房受益。对自住购房者而言,或能趁此时机薅到一波上车福利也犹未可知。

  本文作者济南楼市——刘龙龙,考虑济南高端置业的朋友可以加我的专属微信,我会根据你的情况,推荐靠谱专业的同事为您提供客观专业的分析和看房服务,帮您省钱,帮您买到好房子!

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